Piękna okolica i niska cena działek rolnych zwracają uwagę przyszłych inwestorów, którzy rozglądają się za ofertami sprzedaży gruntu pod budowę domu. Czy jednak budowa na gruncie rolnym jest zgodna z prawem i opłacalna? Sprawdź, zanim zaczniesz szukać gruntu pod inwestycję.
Działki rolne są często usytuowane w malowniczych i spokojnych okolicach, co czyni je atrakcyjnymi dla osób poszukujących miejsca na odpoczynek lub nowego domu. Co więcej, działki rolne zazwyczaj są tańsze niż tereny przeznaczone pod zabudowę. Jednak zanim zdecydujesz się na budowę domu na takiej działce, warto przemyśleć pewne kwestie związane z prawem i opłacalnością takiej inwestycji.
Kto może kupić grunt rolny?
Przed 2019 rokiem prawo do zakupu działki rolnej mieli głównie rolnicy. Po zmianie przepisów, grunt orny o powierzchni mniejszej niż 1 ha może nabyć każdy inwestor. Zakup większej działki rolnej wymaga jednak uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Ponadto, grunty orne o powierzchni od 30 do 99,99 ara są sprzedawane dwuetapowo, co oznacza, że po sporządzeniu umowy warunkowej sprzedaży konieczne jest oczekiwanie na decyzję KOWR dotyczącą prawa pierwokupu.
Rolnik, który osobiście gospodaruje na terenach rolnych o powierzchni od 1 ha do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, w której chce kupić grunt, może nabyć działkę rolną powyżej 1 ha bez żadnych pozwoleń.
Czy można kupić siedlisko na gruncie rolnym?
Inna sytuacja dotyczy gruntów rolnych, na których znajdują się już zabudowania mieszkalne i gospodarcze, czyli tzw. siedliska. Jeśli zabudowania te powstały przed 31 kwietnia 2016 roku, osoba, która nie jest rolnikiem, może kupić grunt rolny o powierzchni do 50 arów wraz z budynkami. W takim przypadku nie jest konieczne prowadzenie działalności rolniczej ani przeprowadzanie procedury odrolnienia. Dodatkowo, jeśli działka rolna z zabudowaniami ma mniej niż 50 arów i znajduje się w pobliżu gruntów stanowiących integralną część gospodarstwa, można zakupić również te tereny.
Warto również zauważyć, że możliwość budowy domu na gruncie rolnym zależy od jego przeznaczenia. Przed przystąpieniem do inwestycji warto sprawdzić, czy na terenie gminy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który określa, czy na danym gruncie można prowadzić działalność budowlaną. W przypadku braku MPZP, właściciel działki może wystąpić o wydanie warunków zabudowy. W niektórych sytuacjach konieczne może być także uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Czy budowa domu na działce rolnej jest opłacalna?
Budowa domu na działce rolnej może być opłacalna, ale wiąże się również z dodatkowymi kosztami i procedurami. Przed przystąpieniem do inwestycji warto rozważyć, czy opłaty związane z odrolnieniem działki oraz uzyskaniem wszystkich niezbędnych pozwoleń są warte zakupu gruntu rolnego.
Aby uzyskać decyzję o odrolnieniu, konieczne jest wniesienie jednorazowej opłaty w starostwie. Ponadto, trzeba uwzględnić opłaty roczne, które zależą od klasy gruntu i wielkości działki. Jeśli jednak uda się znaleźć grunt rolny o powierzchni mniejszej niż 1 ha i należący do klasy IV, V lub VI, można znacząco obniżyć koszty całej inwestycji.
Ważne jest również zwrócenie uwagi na fakt, że proces odrolnienia działki może wydłużyć czas realizacji budowy domu. Konieczne jest bowiem uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, co może wymagać czasu i dodatkowych formalności.
Podsumowanie
Budowa domu na działce rolnej może być atrakcyjną opcją dla osób szukających taniego i malowniczego miejsca do zamieszkania lub odpoczynku. Przed rozpoczęciem inwestycji warto jednak dokładnie zapoznać się z przepisami prawnymi dotyczącymi zakupu i zabudowy gruntów rolnych. Konieczne może być uzyskanie zgody KOWR lub decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Ponadto, warto uwzględnić dodatkowe koszty związane z odrolnieniem działki oraz procedurami administracyjnymi. Ostateczna decyzja powinna być dobrze przemyślana i uwzględniać zarówno aspekty prawne, jak i finansowe.
